Télécharger un modèle gratuit de contrat de location pdf

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Vous trouverez sur cette page des outils gratuits élaborés conformément aux dispositions de la loi ALUR. Ces derniers sont destinés aux propriétaires bailleurs et agences immobilières qui ont des biens en gestion.

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Télécharger un modèle de contrat bail pour logement meublé

Télécharger un modèle de contrat bail pour logement non meublé

Ce modèle de contrat de location téléchargeable en PDF est prêt à impression peut ensuite être complété manuscritement en autant d’exemplaires que nécessaires. Il respecte scrupuleusement le modèle-type proposé dans le cadre de la loi ALUR.

Celui-ci propose des champs vides permettant d’inclure les informations nécessaires. Il peut être utilisé aussi bien par les professionnels de l’immobilier que dans le cadre d’une location entre particuliers.

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Dans le cadre d’une location meublée, pensez à rédiger un inventaire des meubles inclus dans la location ainsi que leur état (la prise de photo peut être judicieuse dans certains cas).

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Quelle législation encadre les baux d’habitation ?

Combien d’exemplaires d’un contrat de bail faut-il remplir ?

Toutes les parties concernées dans la location d’un logement meublé ou non-meublé doivent recevoir un exemplaire du contrat de location. Autrement dit, le locataire (le preneur), et le propriétaire (le bailleur), doivent chacun recevoir un exemplaire du contrat de bail.

La personne qui se porte garante du locataire doit également recevoir un exemplaire du contrat de bail, que le logement soit loué meublé ou non-meublé.

Les documents à annexer au bail

La réglementation du contrat de bail d’habitation prévoit, outre l’établissement d’un contrat de bail respectant le modèle-type prévu par la loi, une liste de documents à joindre à ce dernier.

Le propriétaire ou l'agence doit remettre au locataire un certain nombre de documents et conserver un exemplaire de chaque lors de la signature du contrat de bail.

La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Le contenu de cette notice informative est régi par l’arrêté du 29 mai 2015 (le consulter). Elle contient l’ensemble des informations relatives aux droits et obligations des bailleurs et locataires lors de la conclusion d’un bail d’habitation.

Elle établit des bases claires entre le locataire et le propriétaire afin de garantir une relation sereine durant toute la durée du contrat de location. Cette notice a été introduite lors de la promulgation de la loi du 6 juillet 1989 et a pour objectif « d'améliorer les rapports locatifs ».

La notice d’information vient notamment définir des principes en matière de durée de location, modalités de fixation et d’évolution du loyer, de constat d’état des lieux ou encore de dépôt de garantie.

Du côté des impératifs, elle oblige le bailleur à louer un logement décent dont il garantit un usage paisible au locataire. En contrepartie, ce dernier doit régler son loyer à la date convenue, maintenir les lieux en bon état et respecter les règles du “bon voisinage”.

Outre ces droits et obligations, la notice d’information définit les modalités de règlement des litiges entre les deux parties. Locataires et bailleurs sont ainsi pleinement informés sur les possibilités de recours à l’amiable ou d’actions en justice qu’ils ont la possibilité d'entreprendre en cas de conflit.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique doit également être annexé au contrat de bail. Il comprend plusieurs documents techniques en rapport avec le logement loué.

Le dossier de diagnostic technique comprend :

consommation énergétique

Le DPE permet d'avoir une idée de sa probable consommation énergétique.

  1. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, qui permet de connaître avant d’emménager quel est le niveau de consommation énergétique de l'habitation et son niveau d’émission de gaz à effet de serre ;
  2. Un constat de risques d’exposition au plomb si l’immeuble dans lequel le logement se trouve a été construit avant 1949 ;
  3. Un état des risques naturels, miniers et technologiques, qui permet au locataire d’être informé sur les éventuels risques que présente la zone géographique où se situe le logement (exemple : possibilité d’avancée d’une dune de sable en bord de mer ou risque de séisme dans une zone de sismicité).

La loi ALUR complète le dossier de diagnostic technique avec l’ajout de deux autres documents annexes : le diagnostic amiante et le diagnostic sur l’état des installations d’électricité et de gaz.

  • Pour le diagnostic amiante, un décret est encore attendu pour en fixer les modalités et la date d’intégration obligatoire au bail. Dans la vente d’immeuble, ce dernier est déjà obligatoire (immeubles dont le permis de construire a été délivré avant 1997) et vise à détecter un risque d’exposition à l’amiante dans un logement ;
  • Le diagnostic gaz et électricité - obligatoire à partir du 1er juillet 2017 pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant 1975, à partir du 1er janvier pour les autres -, ce document permet de s’assurer de la sécurité des installations électriques ou de gaz dans un logement.

Le dossier de diagnostic technique permet dans son ensemble d’informer le locataire sur les risques éventuels présents dans un logement, mais aussi d’éviter certains litiges entre locataires et bailleurs.

L’état des lieux

état des lieux

L'état des lieux sécurise aussi bien les locataires que les propriétaires

Un constat d’état des lieux doit être dressé lors de l’entrée du locataire dans un logement meublé ou non-meublé. Comme son nom l’indique, ce document indique avec précision l’état de l’appartement pièce par pièce. En son absence, le logement est considéré comme ayant été pris en bon état.

Dans le cadre d’une location meublée (aussi régie par la loi de 1989 depuis la loi Alur), les parties peuvent joindre à l’état des lieux un inventaire des meubles fournis dans le cadre de la location (y compris la vaisselle), et l’état de ceux-ci.

Contrairement aux diagnostics techniques et à la notice informative sur les droits et devoirs des parties, l’état des lieux peut se faire durant la signature ou bien lors de la date d’entrée du locataire dans le logement, en présence de ce dernier.

Les deux parties ainsi que le garant (qui signe, dans le cadre du contrat de location, un acte de caution solidaire) doivent garder un exemplaire de l’état des lieux afin d’éviter tout litige lors de la sortie du locataire.

En cas d’absence d’état des lieux, le locataire peut se retrouver dans une position défavorable : il ne pourra prouver qu’un dommage existait avant son entrée dans les lieux, le logement étant considéré comme ayant été pris en bon état.

À la sortie du logement, établir un état des lieux de sortie (en reprenant l’état des lieux d’entrée), permet de relever les dommages infligés lors de la location, et déterminer les réparations nécessaires qui pourront être à la charge du locataire.

Pour rappel, le bailleur est tenu de conserver les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de bail, et d'y faire l’ensemble des réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, alors que les réparations locatives comprennent :

  • l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ;
  • les menues réparations ;
  • l'ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire doit répondre des dégradations ou pertes qui surviennent en cours de bail dans le logement, sauf s'il apporte la preuve qu'elles ont eu lieu par :

  • cas de force majeure ;
  • faute du bailleur ;
  • faute d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Pour en savoir plus sur l’état des lieux et la bonne façon de remplir cette annexe, consultez ce dossier spécial sur l'état des lieux.

Le règlement de copropriété (le cas échéant)

Si le logement désigné par le contrat de bail se situe dans une copropriété, le bailleur doit fournir un extrait du règlement de copropriété en vigueur.

Cet extrait a pour but d’informer le locataire des règles d’usage dans les parties communes et privatives de la copropriété, la destination des locaux (à usage d'habitation, commercial, mixte, etc.) et la quote-part des différents lots qu’il loue et les charges liées à ces derniers.

D’autres documents annexes

Lorsque le logement se situe dans une zone présentant un certain nombre d’habitats dégradés, une autorisation de mise en location peut être jointe au contrat de location.

Le décret du 29 mai 2015 définissant les baux types précise qu’il est également obligatoire, le cas échéant, d’inclure une notice informative relative aux niveaux des loyers « habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Une annexe qui semble nécessaire si le précédent loyer appliqué était sous-évalué et qu’une procédure a été mise en place pour déterminer le nouveau montant du loyer actuel.

D’autres documents, obligatoires dans certains cas, sont également annexés au contrat de bail :

  • Une attestation d’assurance habitation à fournir par le locataire. Une obligation qui garantit que les risques locatifs seront pris en charge en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie, etc.) ;
  • Si le locataire dispose d’un ou plusieurs garants, un acte de caution solidaire doit être rempli par l’ensemble des garants (un garant = un acte de caution, sauf dans le cas de deux époux mariés sous le régime de la communauté universelle). Tout comme le contrat de bail, un exemplaire de l’acte de caution solidaire doit être remis à chaque partie (bailleur, locataire et garant) ;
  • Une liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (par exemple, la TNT, ou la fibre optique).

Les clauses du contrat de bail d’habitation

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue instaurer un modèle-type de bail d’habitation (définitivement promulgué par le décret du 29 mai 2015).

Les clauses d’un contrat de location sont très encadrées, mais offrent de nombreux avantages aux bailleurs et locataires, ces derniers n’ont en effet plus qu’à suivre le modèle déterminé par la loi.

Les clauses obligatoires concernant les parties et modalités de fixation du contrat

Doivent obligatoirement figurer sur le bail :

  • La désignation formelle des parties, autrement dit le nom ou la dénomination sociale du locataire et du bailleur, ainsi que l’adresse de ce dernier. Si le bailleur est représenté par un mandataire (agent immobilier, notaire, avocat), le contrat devra mentionner les mêmes informations à son sujet.
  • La date de prise d’effet du contrat de bail ainsi que la durée de location. Pour les logements non-meublés, la durée minimale est initialement de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), mais ce dernier peut être réduit sous certaines conditions (reprise pour y habiter ou pour loger un membre de sa famille). Si cette durée est réduite, la raison doit explicitement être indiquée sur le contrat de bail. Pour les logements meublés, cette durée minimale est ramenée à un an voire 9 mois pour une location étudiante.

Les clauses obligatoires relatives aux locaux

Le bail doit présenter les principales caractéristiques du logement et son adresse précise.

Sont notamment attendues dans la partie désignation des locaux des informations sur la surface, les équipements, le mode de chauffage et tout autre donnée utile à son identification, notamment si les locaux sont à usage d’habitation stricte, ou mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et activité professionnelle.

Dans le cadre d’une habitation à usage mixte, il faudra également inclure le descriptif de l’ensemble des équipements et locaux annexes privés ou communs, ainsi que, tel qu’il est formellement écrit dans la loi, les « équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication » (notamment la présence d’un raccordement au réseau de fibre optique).

Les travaux

En cas de travaux d'amélioration du logement, le bailleur doit mentionner la nature et le montant des modifications effectuées entre deux locations.

Si ces travaux ont abouti à une majoration du loyer, le propriétaire devra l’indiquer dans le bail.

Si des travaux d’amélioration ont été effectués par le locataire et que cela justifie une diminution du loyer, cette baisse doit également être indiquée (en signant un avenant au contrat de location par exemple).

Les clauses relatives aux conditions financières du bail

  • Le loyer :

Le montant du loyer doit être défini dans le contrat de bail, de même que ses modalités de versement et les règles qui définissent sa révision.

La loi ALUR introduit la notion de loyer de référence : si le niveau de loyer est régulé, comme c’est le cas à Paris, il est obligatoire de préciser le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer est prévu dans le contrat de bail, il faut en indiquer le montant et la raison.

Le bailleur doit en outre préciser quel était le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent et la date à laquelle il a été versé.

Cette nouvelle clause permet de maîtriser la hausse des loyers afin de garantir que les locataires puissent toujours trouver un logement à un prix décent.

  • Les charges récupérables :

Egalement appelées charges locatives, ces charges sont des dépenses réalisées par le propriétaire qui peuvent être réclamées au locataire.

Elles concernent l’entretien des parties communes (intérieures ou extérieures). Le contrat de bail doit mentionner les modalités de règlement de ces charges.

  • Les modalités de paiement :

Dans cette partie, les parties fixent la fréquence du paiement et la date de règlement (à terme échu ou à échoir, c’est-à-dire en fin ou début de mois), celle-ci peut être précisée (“avant le 12”, “après le 11”).

Si nécessaire, on peut inclure le lieu et le moyen de paiement, ainsi que le montant total du premier paiement.

  • Le dépôt de garantie :

Cette clause permet d’indiquer le montant versé par le preneur au titre du dépôt de garantie.

Pour un logement non-meublé, ce dépôt ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. À l’inverse, pour les habitations louées meublées, ce montant peut atteindre au maximum deux mois de loyer hors charges.

Le propriétaire peut décider d'exonérer son locataire du versement d’un dépôt de garantie s’il le souhaite, une particularité qui prend tout son sens lorsqu'un bailleur loue un bien à un membre de sa famille ou un ami.

  • Les honoraires de location :

Cette clause s’applique uniquement lorsque qu’un tiers mandaté a agi pour l’établissement du contrat de location (publicité, recherche, visites, établissement du contrat de bail...). Ce dernier est généralement mandaté par le propriétaire, plus rarement par le locataire.

Typiquement, on retrouvera ici le montant de la rémunération d’une agence immobilière, son adresse et toutes les informations utiles à son sujet, notamment sur sa garantie financière et son assurance RCP.

Autres clauses (facultatives)

  • La clause de solidarité*, qui impose aux locataires la même responsabilité face aux obligations énoncées dans le contrat de bail ;
  • La clause résolutoire*, qui précise dans quel cas le contrat de bail peut être résolu de manière anticipée ;
  • Les clauses librement ajoutées par les parties : ces clauses font partie d’une liste non-exhaustive dans la loi ALUR.

*La clause de solidarité et la clause résolutoire sont facultatives, toutefois, ces dernières sont prévues dans le modèle-type du décret du 29 mai 2015 car de nombreux propriétaires souhaitent les appliquer (pour éviter les défauts d’assurance habitation notamment).

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’ajouter des clauses de leur choix tant qu’elles respectent la législation.

Néanmoins, si les clauses convenues ne sont pas comprises dans la loi, elles seront réputées nulles et non écrites, et ne pourront pas servir de motif de résiliation ou poursuite (par exemple : interdire au locataire d’avoir un animal domestique).

Quelles sont les erreurs (fréquentes) à éviter pour les propriétaires bailleurs

L’ajout de clauses abusives dans le bail

litige propriétaire

L'ajout de clause non prévues par la loi expose un propriétaire en cas de litige.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 procure une liste de clauses jugées abusives. Si un propriétaire décide malgré tout de les inclure au contrat de bail, celles-ci n’auront aucune valeur juridique.

Parmi les principales clauses abusives, on peut retrouver les dispositions suivantes :

  • Obligation du locataire de souscrire un contrat d’assurance habitation auprès d’un organisme préalablement sélectionné par le bailleur ;
  • Droit pour les visites en cas de départ. Le propriétaire ne peut imposer au locataire partant des visites du logement qui s’étalent sur une durée de plus de 2h par jour les jours ouvrables, tandis qu’elles sont interdites les jours fériés :
  • Le paiement du loyer, le bailleur ne peut en aucun imposer un moyen de paiement spécifique, notamment le prélèvement automatique ;
  • Le locataire est libre d’inviter et d’héberger qui il souhaite. En revanche, la sous-location, si elle n’est pas autorisée par écrit par le bailleur, peut être un motif de résiliation du bail ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement loué.

Rappel : Il n’est pas possible légalement d’imposer des pénalités au locataire s’il enfreint les clauses de son contrat ou le règlement de l’immeuble.

Aucune clause ne peut prévoir la résiliation du contrat de location pour des raisons autres que celles prévues par la loi : non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie par le locataire, défaut d’assurance habitation, ou usage inadéquat du logement constaté par la justice.

L’absence d’informations obligatoires dans le contrat de bail

Le contrat de bail rédigé par le propriétaire doit respecter scrupuleusement le modèle-type prévu par la loi s’il ne veut pas se retrouver en situation défavorable en cas de litige.

Ainsi, le locataire peut se prévaloir de l’absence de clauses obligatoires, ce qui peut avoir pour conséquence la prononciation en nullité du contrat de location par un juge.

La loi ALUR précise aussi qu’en l’absence de certaines clauses obligatoires, le locataire peut exiger du propriétaire leur ajout, et ce dans le délai d’un mois.

Si aucune réponse n’est fournie par le bailleur durant ce laps de temps, le locataire bénéficiera d’un délai de 3 mois pour saisir la juridiction compétente. Dans certains cas, ce genre de procédure peut aboutir à la diminution du loyer.

Les clauses pouvant entraîner une saisie de la justice portent sur :

  • La surface habitable ;
  • Le loyer de référence si l'habitation est située dans une zone tendue ;
  • Le loyer payé par le précédent locataire ;
  • L’inscription dans le bail de location d’une surface habitable supérieure à la surface réelle.

Si le locataire constate une erreur dans la surface habitable mentionnée au contrat de bail et apporte la preuve irréfutable que la surface habitable réelle est inférieure de plus de 1/20e de celle mentionnée dans le contrat, il est en droit de demander une baisse du loyer.

Cette réduction sera proportionnelle à la différence constatée entre les deux valeurs.

Si la demande de diminution du loyer a eu lieu moins de 6 mois après la signature du bail, l’application du nouveau prix pourra être rétroactive et débuter à la date de signature du contrat de bail.

L’absence ou l’inexactitude de certaines annexes obligatoires

L’oubli des documents à annexer n’est pas (encore) sanctionné par la loi, cependant, il est important de rappeler que leur absence peut être dommageable aux deux parties.

documents-bails

Disposer de l'ensemble des documents annexes permet de louer en toute sérénité

  • L’état des lieux :

En l’absence d’un état des lieux, l'habitation sera considérée comme étant en bon état à l’entrée du locataire, ce dernier sera en position défavorable en cas de dommage constaté à la sortie.Par ailleurs, il ne faut pas oublier de laisser un exemplaire de l’état des lieux au garant du locataire, c’est obligatoire.

  • Le constat de risque d’exposition au plomb (habitations construites avant 1949) :

Autrefois, le plomb était très utilisé dans les peintures de bonne qualité. Lors de la dégradation de ces peintures (fissures, dégâts des eaux...) des écailles et des poussières tombent au sol. Or elles ont un goût sucré, particulièrement apprécié des enfants. En cas d'ingestion, elles sont toxiques.

C'est pourquoi il faut surveiller ces anciennes peintures. En cas d’absence d’un tel diagnostic (obligatoire dans les habitations construites avant 1949), le propriétaire engage sa responsabilité à la fois civile et pénale.

  • L’état des risques naturels et technologiques :

Si le document n’est pas remis au locataire ou s’il s’avère inexact, alors le bailleur s’expose à des sanctions juridiques et le locataire peut demander l’annulation pure et simple du contrat de bail ou exiger la diminution de son loyer devant la justice.

  • Les sinistres qui ont eu lieu dans le logement :

Ils doivent être mentionnés au locataire par écrit, sans quoi il pourra également demander l’annulation du contrat de location ou la diminution de ses échéances.

  • Les autres diagnostics et documents obligatoires :

Prenez le temps de bien consulter la liste des documents obligatoires mentionnés plus haut dans ce dossier.

  • L’acte de caution solidaire :

Ce document n’est pas obligatoire dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation (meublée ou non-meublée), mais il doit respecter des règles bien précises au risque d’être purement et simplement annulé.

Le bailleur doit prendre les précautions nécessaires afin que s’assurer que, conformément à la loi du 6 juillet 1989, le garant recopie de façon manuscrite le montant du loyer tel qu’il est écrit dans le contrat de bail, ainsi que ses conditions de révision.

Ensuite, toujours manuscritement, il doit indiquer être au fait de ses obligations en tant que garant et la durée de son engagement, et pour finir, il doit recopier mot pour mot cet extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (le consulter). 
 
En l’absence de ces formalités, l’acte de caution solidaire pourrait être considéré comme non valide devant la justice.

Attention : lorsque l’acte de caution solidaire ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, le garant peut se dégager de toute responsabilité en résiliant unilatéralement son engagement. La résiliation prend alors effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé.