À quoi sert un contrat de bail ?
Le contrat de bail (ou contrat de location) est l'acte juridique qui formalise la mise à disposition d'un logement par un bailleur, en échange d'un loyer versé par un locataire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, son contenu est strictement encadré : un modèle-type s'impose à tous les baux d'habitation principale, qu'ils soient signés entre particuliers ou via une agence immobilière.
Au-delà du loyer, le bail définit la durée de location, les charges récupérables, le dépôt de garantie, les modalités de paiement et la liste des équipements fournis. Il sert aussi de référence pour répartir les responsabilités : travaux à la charge du bailleur, entretien courant à la charge du locataire, conditions de récupération du dépôt en fin de location.
Les deux régimes sont régis par la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi ALUR, mais conservent des durées et des dépôts de garantie différents. La location meublée bénéficie d'un bail plus court (1 an, ou 9 mois pour les étudiants) et d'un dépôt de garantie pouvant atteindre 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en non meublé.
Télécharger un modèle de bail conforme à la loi ALUR
Trois options s'offrent au bailleur particulier ou professionnel pour récupérer un bail prêt à l'emploi : un PDF gratuit à imprimer proposé sur cette page, un kit complet livré pour quelques euros, ou un générateur en ligne qui pré-remplit le modèle à partir des informations saisies. Toutes ces options reprennent le modèle-type fixé par le décret du 29 mai 2015.
Modèle PDF gratuit à imprimer
Les deux modèles ci-dessous reprennent le modèle-type ALUR. Imprimez-les en autant d'exemplaires que de parties signataires (locataire, bailleur et chaque garant), puis remplissez les champs vides à la main ou à la machine.
- Modèle de contrat de bail pour logement meublé (PDF) ;
- Modèle de contrat de bail pour logement non meublé (PDF).
Ces modèles peuvent être utilisés par les agences immobilières comme dans le cadre d'une location entre particuliers. Ils contiennent toutes les rubriques exigées par la loi : désignation des parties, caractéristiques du logement, durée, loyer, dépôt de garantie, charges récupérables, clauses solidarité et résolutoire, signatures.
Générateur de bail en ligne
L'autre option est d'utiliser un générateur de contrat de location PDF qui pré-remplit le modèle au fil des questions. L'avantage : le bail final est directement personnalisé, sans risque d'oubli ni de mauvaise rubrique. Comptez 15 minutes pour répondre aux questions et obtenir le PDF prêt à signer. Une agence immobilière peut aussi y ajouter son logo.
Pour un logement meublé, joignez un inventaire détaillé du mobilier et des équipements (vaisselle comprise), avec leur état. Les photos datées sont une preuve précieuse en cas de litige sur la sortie. Sans inventaire, il sera très difficile de retenir un montant sur le dépôt de garantie pour un meuble dégradé.
Quelle durée et quel renouvellement selon le type de location ?
La durée minimale du bail varie selon le statut du bailleur et le type de logement. Elle se reconduit ensuite automatiquement, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties dans les délais légaux.
| Type de bail | Durée minimale | Reconduction | Préavis locataire |
|---|---|---|---|
| Non meublé (bailleur particulier) | 3 ans | Tacite, par tranche de 3 ans | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Non meublé (bailleur personne morale) | 6 ans | Tacite, par tranche de 6 ans | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Meublé | 1 an | Tacite, par tranche de 1 an | 1 mois |
| Meublé étudiant | 9 mois | Non reconductible | 1 mois |
Source : loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
La durée minimale en non meublé peut être réduite dans des cas précis (reprise du logement par le bailleur ou un proche, projet professionnel à terme défini). Cette réduction doit être explicitement justifiée dans le bail, sinon elle est réputée non écrite.
Quels documents annexer au contrat de bail ?
La signature du bail s'accompagne d'une série de documents qui informent le locataire sur ses droits, l'état du logement et les risques liés à son emplacement. Tous les exemplaires du bail (locataire, bailleur, garant) doivent contenir ces annexes. Voici les pièces les plus systématiquement réclamées.
La notice d'information sur les droits et obligations
Cette notice, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 29 mai 2015, récapitule les droits et obligations des bailleurs et locataires : durée du bail, modalités de fixation et de révision du loyer, état des lieux, dépôt de garantie, modalités de règlement des litiges. Elle s'applique aux baux meublés comme non meublés depuis la loi ALUR.
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT regroupe plusieurs diagnostics : c'est la pièce la plus dense du dossier annexé, et celle où l'angle énergie/gaz intervient directement. Il contient :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui donne la consommation et les émissions estimées du logement ;
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949 ;
- L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) selon la zone géographique ;
- Le diagnostic gaz, obligatoire si l'installation a plus de 15 ans (valable 6 ans pour la location) ;
- Le diagnostic électricité, obligatoire dans les mêmes conditions que le diagnostic gaz ;
- Le diagnostic amiante, sur les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant 1997.
Le diagnostic gaz annexé au bail est un état des lieux de l'installation existante (15 ans et plus), valable 6 ans, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le certificat de conformité (CC2) est un document distinct, exigé après des travaux ou un remplacement d'appareil — il sert à GRDF pour la mise en service, pas au bailleur pour signer un bail.
L'état des lieux d'entrée et de sortie
L'état des lieux décrit pièce par pièce l'état du logement à l'entrée du locataire, et sert de référence à la sortie. Il peut se faire à la signature ou à la remise des clés, en présence des deux parties. Un exemplaire est remis au garant en plus du locataire et du bailleur, sous peine de litige sur la restitution du dépôt de garantie.
En cas d'absence d'état des lieux, le logement est juridiquement présumé pris en bon état : c'est le locataire qui supporte alors la charge de la preuve sur d'éventuels dommages préexistants. Pour aller plus loin sur la rédaction de cette annexe, consultez ce dossier spécial sur l'état des lieux.
Les autres annexes courantes
Trois pièces complètent fréquemment le dossier :
- Une attestation d'assurance habitation du locataire (obligatoire avant la remise des clés) ;
- Un acte de caution solidaire par garant, recopié à la main par celui-ci avec mention manuscrite de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Un extrait du règlement de copropriété, lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété.
Quelles clauses sont obligatoires (ou abusives) dans le bail ?
Le décret du 29 mai 2015 a figé la liste des clauses obligatoires d'un bail d'habitation. Les omettre expose le bailleur à des recours du locataire : dans certains cas, l'absence d'une clause oblige à régulariser dans un délai d'un mois, faute de quoi le locataire dispose de trois mois pour saisir la juridiction compétente.
Les clauses obligatoires
Le bail-type ALUR impose six grands blocs d'informations :
-
Identité des parties
Nom et adresse du bailleur (et de son éventuel mandataire : agent immobilier, notaire, avocat) et du locataire.
-
Durée et date d'effet
Date de prise d'effet et durée du bail. Toute durée réduite (en non meublé) doit être explicitement motivée.
-
Désignation des locaux
Adresse précise, surface habitable, nombre de pièces, équipements, mode de chauffage, usage (habitation stricte ou mixte).
-
Loyer et charges
Montant du loyer, modalités de révision, charges récupérables, complément de loyer le cas échéant. En zone tendue : indication du loyer de référence.
-
Dépôt de garantie
1 mois maximum hors charges en non meublé, 2 mois maximum hors charges en meublé. Le bailleur peut exonérer le locataire — pratique pour les locations entre proches.
-
Modalités de paiement
Fréquence (mensuelle), date de règlement, échéance (à terme échu ou à échoir), moyen de paiement éventuel. Le bailleur ne peut imposer un seul moyen de paiement.
Les clauses qu'il faut savoir refuser
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses dites abusives. Elles peuvent figurer dans un bail signé : elles n'auront simplement aucune valeur juridique. Voici les plus fréquentes, à reconnaître pour ne pas s'y tenir.
✓ Clauses légales
- Imposer une assurance habitation, sans choisir l'assureur ;
- Demander la liste des occupants du logement ;
- Interdire la sous-location sans accord écrit du bailleur ;
- Prévoir une clause de solidarité entre colocataires ;
- Prévoir une clause résolutoire en cas d'impayé.
✕ Clauses abusives
- Obliger à souscrire l'assurance chez un assureur précis ;
- Interdire d'inviter ou d'héberger des proches ;
- Interdire une activité politique, syndicale ou religieuse ;
- Imposer un seul moyen de paiement (prélèvement automatique forcé) ;
- Prévoir des pénalités financières en cas de manquement aux règles.
La clause de résiliation anticipée n'est valable que pour les motifs prévus par la loi : impayé de loyer ou de charges, défaut d'assurance habitation, ou usage inadéquat du logement constaté par la justice. Toute autre cause prévue dans le bail est nulle.
Les erreurs fréquentes à éviter pour le bailleur
Trois grandes catégories d'erreurs reviennent dans les contentieux de baux d'habitation. Toutes peuvent être évitées en suivant rigoureusement le modèle-type ALUR et en vérifiant chaque pièce annexe avant la signature.
Insérer des clauses abusives
Glisser une clause non prévue par la loi (paiement par prélèvement obligatoire, interdiction de recevoir des invités, pénalités financières en cas de retard) est sans effet juridique. Pire, le locataire qui en prend conscience peut s'en servir pour fragiliser le reste du bail. Tenez-vous au modèle-type et n'ajoutez que des clauses compatibles avec la liste légale (solidarité, résolutoire, animaux domestiques toléré ou non).
Oublier des informations obligatoires
Quatre informations sont particulièrement scrutées par le juge en cas de litige : la surface habitable réelle, le loyer de référence en zone tendue, le dernier loyer payé par le précédent locataire et la liste exacte des charges récupérables. Une erreur de surface de plus de 1/20ᵉ par rapport à la réalité ouvre droit à une diminution proportionnelle du loyer, parfois rétroactive.
Négliger une annexe obligatoire
L'absence d'une annexe peut sembler anodine, mais elle ouvre des recours sérieux pour le locataire. L'oubli de l'état des lieux place le bailleur en position défavorable à la sortie. L'absence de diagnostic plomb dans un logement d'avant 1949 engage la responsabilité civile et pénale du propriétaire. L'absence d'état des risques, ou son inexactitude, peut entraîner l'annulation pure et simple du bail ou la diminution du loyer.
Le garant doit recopier à la main le montant du loyer, ses conditions de révision et l'extrait de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si la mention manuscrite manque ou si la durée du cautionnement n'est pas indiquée, l'acte peut être déclaré nul ou résilié unilatéralement par le garant à la fin du bail initial.
Bail signé, place à l'ouverture du compteur de gaz
Une fois le bail signé et l'état des lieux d'entrée effectué, c'est au locataire de souscrire ses contrats d'énergie : le bailleur n'a aucun rôle dans cette démarche, sauf à fournir le numéro PCE du compteur (présent sur la facture du précédent locataire ou demandable à GRDF). La mise en service GRDF coûte 22,34 € TTC en standard sous 5 jours ouvrés, et le coût est répercuté sur la première facture du fournisseur choisi.
Le moment de l'emménagement est aussi le bon pour comparer le marché du gaz. L'offre en tête du classement est aujourd'hui 322 €/an moins chère que le Prix Repère Gaz publié par la CRE@if($ctaSavingsKwhPercent ?? null), soit 17,7 % de réduction sur le prix du kWh TTC@endif. Voici une sélection d'offres pour le profil chauffage complet (14 000 kWh/an, Paris 11ᵉ), classées par prix annuel TTC croissant.
- Prix variable
- Prix fixe 3 ans
- Biogaz
- Prix fixe 2 ans
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Pour ajuster le classement à votre commune et à votre profil de consommation réel, utilisez le comparateur intégré ci-dessous :
Pour le détail des trois grilles GRDF (standard, express, urgence), des cas particuliers (logement neuf, compteur fermé) et de la procédure pas-à -pas, consultez notre guide dédié :
Si vous quittez votre ancien logement, pensez aussi à résilier votre contrat de gaz à l'ancienne adresse. La démarche est gratuite, sans préavis, et prend 5 minutes. Anticiper de 15 jours évite la mise en service en urgence (jusqu'à 172 € TTC).
Questions fréquentes sur le contrat de bail
Le contrat de bail doit-il respecter un modèle officiel ?
Oui. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d'application du 29 mai 2015, tout bail d'habitation principale (meublé ou non) doit reprendre le modèle-type officiel. Les bailleurs particuliers comme les agences immobilières y sont soumis.
Quelle est la durée minimale d'un contrat de bail ?
Trois ans pour un logement non meublé loué par un particulier (six ans si le bailleur est une personne morale), un an pour un logement meublé, neuf mois pour un bail étudiant non reconductible. Une durée plus courte est possible pour le non-meublé sous condition (reprise familiale notamment), à indiquer expressément dans le bail.
Le diagnostic gaz est-il obligatoire à annexer au bail ?
Oui, dès lors que l'installation gaz a plus de 15 ans. Ce diagnostic, établi par un professionnel certifié, est valable 6 ans pour une location. Il s'ajoute au DPE et à l'état des risques naturels et technologiques dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire.
Combien d'exemplaires du bail faut-il signer ?
Un par partie, soit au minimum trois exemplaires : un pour le locataire, un pour le bailleur, un pour la personne qui se porte garante. En cas de colocation ou de garants multiples, prévoyez un exemplaire supplémentaire par partie.
Qui doit ouvrir le compteur de gaz à la signature du bail ?
C'est au locataire d'ouvrir son compteur de gaz, en souscrivant un contrat chez le fournisseur de son choix dès la prise des clés. La mise en service GRDF coûte 22,34 € TTC en standard sous 5 jours, et le coût est répercuté sur la première facture du fournisseur.